O Superior Tribunal de Justiça, em decisão por meio da técnica de Recursos Repetitivos, decidiu que a cobrança do Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), deve ser calculado com base no valor de negociação, ou seja, pelo valor pago e declarado no ato de transmissão. Muitas prefeituras, buscando arrecadar valores para os seus caixas, determinam que o imposto deve ser calculado com base no valo venal do imóvel, pelo valor de negociação se este for maior. Ocorre que, conforme decisão do STJ, essa prática é ilegal, uma vez que não amparada na legislação vigente.
Como fundamentação, a Primeira Seção do Superior Tribunal de Justiça afirmou no Acórdão que o valor de mercado de um determinado imóvel pode sofrer variação que não são acompanhadas pelo Poder Público Municipal. Além disso, o valor venal é fixado unilateralmente pelo Município. O Acórdão afirmou, ainda, que deve ser considerada a boa-fé dos negociantes quando eles informam o valor da venda e compra. Essa boa-fé só pode ser afastada por meio de processo administrativo junto ao ente municipal em hipóteses nas quais o valor da transição mostra-se ser totalmente desarrazoado.
Vejamos trecho da decisão:
“A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.
O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.
Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).
A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.
Para o fim preconizado no art. 1.039 do CPC/2015, firmam-se as seguintes teses: a) a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação; b) o valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (art. 148 do CTN); c) o Município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido unilateralmente.”
Aqueles compradores de imóveis que adquiririam um bem pagando por ele um valor menor se comparado ao valor venal lançado pela prefeitura, e recolheram o ITBI com base no valor venal e não no valor negociado, podem requerer a devolução da diferença via judicial, se o pagamento ocorreu no máximo em até cinco anos atrás.
Por: Fernando Gabriel de Carvalho e Silva
Advogado OAB/SP 351.546-D.
Tema Repetitivo nº 1.113 do STJ.
Link Acórdão: